قرارداد مشارکت در ساخت

نکاتی که درباره مشارکت در ساخت بایستی مورد توجه قرار گیرد اساس مشارکت در ساخت باید بر تجربه، خوش نامی، توانایی مالی وفنی، وفاداری و پیمان داری، دانش و تخصص باشد تعیین قدرالسهم شرکاء با توجه به نوع سند ، محله ، سازنده و ... بسیار متفاوت ومتغیر است. این قدرالسهم درهنگام شراکت با سازندگان تجربی کفهء قدرالسهم به نفع مالک توافق می شود ولی در مشارکت با مهندسین و آرشیتکت ، کفه قدرالسهم به نفع سازندگان است ، اگر چه در واقع هردو طرف در این نوع مشارکت بسیار راضی خواهند بودبرای قرارداد های مشارکت درساخت ضمانت اجرایی قابل قبولی باید تعریف و توافق کرد پس از اتمام سقف وستون ودیوارچینی حتماً فی ما بین شریک سازنده ومالک ، تقسیم نامه ای شفاف و صریح با توجه به میزان قدرالسهم ، کیفیت وزمان فروش واحد های متعلق به خود تنظیم شود انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت برکیفیت اجرایی شریک سازنده نباید فراموش شود انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده پس از اتمام سقف وستون و دیوار چینی صورت پذیرد حق دخل وتصرف برای مالک حفظ شودتا درصورت تأخیر وتعطیلی پروژه توسط شریک سازنده ، مالک بتواند برای تأمین مخارج پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید کیفیت ساخت آپارتمان ها ی متعلق به مالک وشریک سازنده یکسان و برابر باشد برای حل اختلاف احتمالی برای تفسیر مفاد و توافقات از حکمیت وداوری استفاده شود توصیه می شود به جای طمع در میزان قدرالسهم اعیانی با سازنده خوش نام ،معتبر و پرتجربه شریک شود به جای فسخ واِقاله قراردادمشارکت در ساخت، قرادادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ واقاله قرارداد ،پس از شروع عملیات تخریب ویا گود برداری دیگر معنا و مفهومی ندارد برای انتخاب نقشه معماری و... حتماً فعالانه مشارکت داشته باشید اجازه اخذ وام به هر عنوان به شریک سازنده داده نشود در تعیین میزان خسارت نباید افراط و تفریط شود حتما موارد بیمه ساختمان و مسئولیت ساخت واجراء در ضمن قرارداد رعایت وتوجه شود مدت تأخیر مجاز و غیر مجاز مجری و شریک سازنده صریحاً مشخص شود حتماً آزمایش خاک ازشریک سازنده مطالبه شود مسئولیت پاسخگویی به هر گونه دعوی حقوقی و کیفری وسایر ادعا ها به عهده شریک سازنده) گذاشته شود قبل امضاء قرارداد مشارکت راجه به کم وکیف اجرای تعهدات و قول وقرار شریک سازنده مفصلاً تحقیق شود موضوع هارد شیپ (شرط مذاکره مجدد) در صورت بروز حوادث غیر مترقبه و سیاسی و اقتصادی در متن قرارداد منظور شود برای اجرای تعهدات شریک سازنده ، امتیاز و تشویقی جهت حسن اجرای تعهدات در نظر گرفته شود مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین براساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و... می باشد واحدهای شراکتی فی مابین مالک و شریک سازنده با توجه به میزان قدر السهم آنان و نحوه بهره برداری و کیفیت فروش واجاره صریحاً مشخص شود کیفیت تحویل آپارتمان ها براساس قابلیت بهره برداری و بدون هیچ عیب وایرادی باید همراه باشد پس از اتمام هر مرحله از ساخت وساز ، به مالک تحویل شود واز وی اقرار گرفته شود. برای این منظور از شرکت های متخصص گواهی .تائید نامه اخذ ویک نسخه به مالک تحویل شود قبل از فک رهن ملک توسط مالک ، هیچ گونه اقدامات اجرایی و اداری انجام ندهید تکلیف مصالح ساختمان های کلنگی را مشخص کنید تکلیف خطوط تلفن های دایر فی مابین طرفین مشخص شود در خصوص اجازه اِعمال تغییرات توسط پیش خریداران و مالک ونحوه تأمین هزینه و مسئولیت اجرایی آن را صراحتاً مشخص نمائید تعیین تکلیف هزینه های شارژ و نگهداری ساختمان پس از تحویل ملک ونحوه تعیین هئیت مدیره ساختمان و... مشخص شود هزینه های جانبی اعم از عوارض تراکم اضافی ، مالیات ، هزینه بیمه، هزینه های انشعاب آب ، برق، گازو... مشخصاً و صراحتاً توافق شود ازتنظیم قراردادمشارکت در ساخت با شخصیت های حقوقی اجتناب شود مسئولیت وهزینه های نحوه تنظیم سند و صورتجلسه تفکیکی و...دقیقاً مشخص شود قرارداد به امضاء شهود طرفین برسد محل نگهداری اسناد ومدارک ملک مورد مشارکت وهم چنین کیفیت وکا لت نامه به نام شریک سازنده توافق شود اساس مشارکت در ساخت، شناخت کامل شریک مبنی بر تجربه، خودشناسی، توانایی مالی، وفاداری به پیمان و قرارداد است. بنابراین تحقیق لازم صورت پذیرد تعیین قدرالسهم شرکاء بسیار متفاوت و متغیر است مثلاً مشارکت با یک آرشیتکت خوشنام و خوش ذوق و خلاق، مالکین ترجیح میدهند درصد کمتری بگیرند، چرا که آپارتمان هایی که آرشیتکت می سازد بسیار گرانتر از سازه های بنّایی است در قدرالسهم اعیانی، مشارکت در ساخت نباید طمع ورزید ضمانت اجرایی قابل قبولی را در این گونه قراردادها باید تعریف کرد تقسیم­نامه ­بین شرکاء تنظیم شود با تعیین شرایط حق فروش واحدهای متعلق به هریک از دو شریک انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده، پس از پرداخت کل هزینه تراکم و جواز و پس از اِتمام سقف و ستون و دیوار چینی صورت پذیرد حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تأخیر غیرمتعارف و تعطیلی تعمدی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج، پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید کیفیت سازه­ها چه متعلق به قدرالسهم شریک سازنده باشد و چه مالک باید برابر باشد برای حل اختلاف احتمالی، داورِ مرضی­الطرفین تعیین شود نمونه قرارداد مشارکت در ساخت فرم نمونه قرارداد مشارکت در ساخت قرارداد مشارکت در ساخت به لطف خداوند متعال این قرارداد در تاریخ ............ به منظور ساخت ............. بین ٓاقای/خـانم ........ فرزنـد ........ بـه شـماره شناسـنامه ........... متولد ......... صادره ........... به نشانی ........ از یک طرف به عنوان مالک و طرف/ٓاقای - طرفین/ٓاقایان .......... فرزند .............. به شماره شناسنامه .......... متولد .......... صادره .......... به نشانی ........... به عنوان مجری / مجریان با شرایط و مفاد زیر که مـورد قبـول و پـذیرش طرفین است منعقد می گردد. لذا طرفین قرارداد متعهد شدند خداوند یکتا را در هر حال شاهد و ناظر خود داشته و کلیه مفاد این شراکت نامه را اجرا نمایند .ماده1 - موضوع قرارداد موضوع قرارداد عبارت است از ساخت .......... بر روی قطعه زمینی با ملک کلنگی به شماره پالک ثبتی ............ به شماره به ثبت ......... به شماره صفحه ........ شماره ورقه مالکیت ......... و شماره دفتر ..... بخش ..... واقع در ........... ماده2 مساحت ....... ماده3- مدت زمان اجرای قرارداد زمان اجرای قرارداد از تاریخ تخلیه ملک به مدت ......... ماه شمسی میباشد. ماده4- سهم مالک و مجری / مجریان مقرر گردید پس از اتمام عملیات اجرائی ساختمان ....... به مالک / مالکین تعلق گیرد و مابقی که به قرار ذیل است ................ بـه مجـری / مجریان تعلق خواهد گرفت. ماده5- مشخصات عمومی ساختمان مجری / مجریان متعهد میگردند تا مشخصات عمومی ساختمان را در کلیه طبقات و مشخصات مربوط به واحدهای ٓان را کـه متعلـق بـه مالک است به شرح زیر انجام دهند. نوع اسکلت دربهای ورودی ساختمان تاسیسات حرارتی تاسیسات برودتی پنجرهها چهارچوب دربها انشعاب برق سیمها و سیم کشی کلید پریزها شیرٓاالت لوله های ٓاب لوله های فاضالب از نوع دستگیر ٓه الات سرویس های بهداشتی دربهای ورودی واحدها انشعاب ٓاب کابینت ٓاسانسور راه پله پشت بام انباری نقاشی پارکینگ حمام پاسیو سرامیک از نوع کاشیها و قرنیز از نوع گچبری شیشه ها لوله کشی گاز چاه فاضلاب : حفر .................. حلقه چاه فاضالب با ............... به ارتفاع حداقل ................... متر متراژ مجموع چاه حداقل .......... متر مکعب 1-6- مجری/مجریان متعهد میگردند تا ساختمان دقیقا بر مبنای پروانه شهرداری و نقشههای مصوب و توافق حاصله بـا مالـک/مـالکین زیرنظر مهندس ناظر احداث شود و نحوه اسکلت بندی ، جزئیات و ابزارٓاالتی که در ساختمان به کـار خواهـد رفـت دقیقـا طبـق شـرح مندرج در ماده 5 همین قرارداد ٓاورده شده است جزء الینفک ٓان بوده مجری/مجریان موظف به اجرای ٓان هستند. 2-6- اجرای کار بعد ار عقد قرارداد از ابتدا اعم از تشکیل پرونده ، اخذ جواز ، تنظیم سند ملک بـه صـورت مشـاع ، تهیـه نقشـه هـای معماری و مهندسی ، خاکبرداری ، خرید مصالح ، اجرای فونداسیون ، ساخت و تکمیل و تحویل ساختمان ، اخذ پایان کار ، صدور سندخرید انشعاب ٓاب و برق و گازو کلیه هزینه های مربوط اعم از مالیات – دارایی – هزینه تفکیکی ، صـدور سـند و .........ـ به عهده شریک می باشد 3-6- مجری / مجریان متعهد میگردند در هنگام ساختن بنا کلیه جوانب احتیاطی و قوانین مربوطه رارعایت نمایند و اگر هرگونه حادثـه یا سانحه ) از هر حیثی که باشد جانی یا مالی( از ابتدا تا پایان احداث ساختمان حادث شود مسئولیت ٓان به عهده مجری/مجریان است. ماده7- تعهدات مالک 1-7 -مالک/ مالکین به توافق رسیده تا ملک مورد قرارداد را به کلیه ملحقات و مصالح مربوط به ملک در اختیار مجری/ مجریان قرار بدهد و حداکثر ظرف .............. روز از تارییخ اخذ جواز توسط ............ نسبط به تخلیه ملک اقدام نماید. 2-7- مالک/مالکین متعهد میگردد تا در حین قرارداد در دفترخانه شماره .......... حاضر شده و یک وکالت کاری در مورد شش دانگ سـند پلاک ثبتی ملک فوق به نام مجری/مجریان دهد. ماده8- تاخیردر تحویل ملک در صورتیکه مجری/مجریان در زمان مشخص شده در ماده 3 نتوانند ساختمان احداثی را به مالک تحویل دهند، متعهد میگردنـد تـا بـه ازای هر روز تاخیر در تحویل مبلغ ............. ریال به عنوان جریمه دیرکرد به مالک/مالکین پرداخت نمایند. ماده 9- سایر موارد 1-9- اگر در انجام تعهدات طرفین قرارداد حوادث غیر مترقبه از قبیل: سیل – زلزله – جنگ – ٓاتش سوزی غیر عمد و ممنوعیـت هـای دولتی که از حیطه اختیاران مجری/مجریان خارج باشد شامل جریمه دیرکرد نخواهد شد. 2-9- ذر صورت بروز هرگونه اختالف در مفاد قرارداد اعم از تعبیر و تغییر یا در اجرای ٓان طرفین متعهد میشوند که سـعی در صـلح و سازش خارج از دادگاه نمایند و در صورت لذوم نظر مقامات ذیصالح قضایی مالک اعتبار خواهد بود. 3-9 - نظارت بر کنترل کیفیت و شرایط ساخت توسط مالک/مالکین بالمانع است و چنانچه هریک از طرفین نظر به فسخ قـرارداد داشـته باشند میبایست کلیه ضرر و زیان طرف مقابل را کال پرداخت نمایند و تضمینات اخذ شده از طرف فسخ کننده به عنوان خسـارت قابـل وصول خواهد بود. 4-9- مجری/ مجریان بدون موافقت مالک حق واگذاری و انتقال موضوع قرارداد را به غیر ، تحت هیچیک از عناوین حقوقی اعم از صلح – وکالت – بیع – مشارکت – نمایندگی و غیره را نخواهد داشت 5-9- کلیه عواید ناشی از تخریب و فروش نخاله های ساختمانی متعلق به .......... است. 6-9- در صورت بروز هرگونه حادثه که منجر به فوت – محجوریت یا ورشکستگی طرفین قرارداد شود ، مسئولیت اجرای کلیه تعهـدات طبق مفاد این قرارداد بدون کم و کاست به عهده وارث ، قیم ، یا مدیر تسویه مربوطه خواهد بود. 7-9- چنانچه در اظهارات تعهدات طرفین قرارداد خالف و فسادی کشف شود فرد خاطی از نظر قانونی مسئول و جوابگو بوده و باید از عهده کلیه خسارات وارده به طرف مقابل نیز برٓاید. کلیه مفاد این قرارداد برای طرفین قرائت و تفهیم شد و بنابراین ضمن عقد خارج لازم صیغه مشارکت ایجابا و قبوال جاری شد و قبض و اقباض نیز صورت گرفته است و اسقات کافه خیارات خصوصا خیار غبن فاحش از طرفین به عمـل ٓامـده اسـت و هیچکـدام از طـرفین مشارکت حق نکول بر هیچیک از مفاد مندرج در متن را نداشته و نکول کننده ملزم به پرداخت کلیه خسارات وارده به طرف دیگر است. این قرارداد با توجه به مواد 10 و 190 قانون مدنی و رعایت شرعی و قانونی معامالت در کمال صـحت و سـالمت و بـا ارادهی شـخص طرفین منعقد گردید. نوسانات ایجاد شده در طول مدت اجرای قرارداد که باعث افزایش قیمت ملک یا مصالح ساختمانی و غیره شود هیچ گونـه خللـی در روند اجرایی این قرارداد نخواهد داشت حق الزحمه و مشاوره تنظیم کننده این قرارداد طبق تعرفه از طرفین اخذ میگردد توضیحات امضای مالک/مالکین امضای مجری/مجریان مهر و امضای مشاور امالک برگرفته از http://www.estate-lawyer.ir